Análisis de los nuevos modelos de contratos publicados por PROFECO para la compraventa en preventa y compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.
Por: Lic. Daniel Villarreal S.
daniel@zarateabogados.com
El día 25 de mayo del 2010 se publicó un acuerdo en el Diario Oficial de la Federación mediante el cual se dieron a conocer los nuevos modelos pre-aprobados por la Procuraduría Federal del Consumidor (“PROFECO”) de contratos de compraventa en preventa y compraventa de inmuebles destinados a casa habitación. Los nuevos modelos de dichos contratos sustituyeron a los modelos que se habían dado a conocer por la PROFECO mediante acuerdo publicado en el Diario Oficial de la Federación en fecha 24 de Noviembre de 2004.
Dentro del clausulado de los nuevos modelos de contratos dados a conocer por la PROFECO, sobresalen dos cláusulas las cuales ameritan una revisión cuidadosa por parte de la empresa dedicada a la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación que desee adoptar cualquiera de los modelos en cuestión. Las cláusulas en comento se refieren a los defectos y/o fallas del Inmueble objeto del contrato y al procedimiento de cancelación del mismo. En relación a la cláusula titulada “Defectos o fallas de la Casa habitación”, la PROFECO añadió disposiciones importantes, basadas en el artículo 73 QUINTUS de la Ley Federal de Protección al Consumidor, las cuales detallan los derechos de los compradores en caso de que persistan fallas o defectos en el inmueble, no obstante que el comprador haya hecho valer la garantía que toda empresa vendedora de inmuebles destinados a casa habitación debe otorgar sobre el inmueble vendido. De conformidad con el artículo 73 QUINTUS de la ley de la materia, para los casos en que persistan fallas o defectos en el inmueble, aún después de haberse realizado reparaciones sobre el mismo al amparo de la garantía otorgada por la empresa vendedora; ésta se verá obligada de nueva cuenta a realizar todas las reparaciones necesarias para corregir las fallas o defectos, así como a otorgarle al comprador, en el caso de defectos o fallas leves, una bonificación del 5% sobre el valor de la reparación y en el caso de fallas graves, una bonificación del 20% del precio total de la compraventa. El concepto de “defectos o fallas graves” se encuentra definido tanto en la ley de la materia como en el clausulado de los nuevos modelos de contratos dados a conocer por la PROFECO. Aunado a lo anterior, el antes citado artículo 73 QUINTUS establece que el comprador tendrá el derecho de exigir que se le sustituya la casa habitación en caso de que los defectos o fallas graves sean de imposible reparación y, finalmente, si la empresa vendedora no repara las fallas o defectos graves, el comprador podrá optar ya sea (i) por solicitar la sustitución del inmueble (sin costo alguno para el comprador), o bien (ii) por solicitar la rescisión del contrato, con derecho a solicitar la devolución de la cantidad pagada a la empresa en cumplimiento al contrato, cualquiera que haya sido el monto.
Por otra parte, la PROFECO incluyó una cláusula que otorga el derecho al comprador, sin fundamento legal alguno, de (i) dar por cancelado su contrato dentro del término de 15 días posteriores a la fecha de firma del mismo, y (ii) el derecho de solicitar la devolución de la cantidad pagada a la empresa vendedora en cumplimiento del contrato, cualquiera que haya sido el monto. De un estudio detallado de la Ley Federal de Protección al Consumidor, se puede apreciar que no existe disposición alguna que fundamente el referido periodo de 15 días para cancelar un contrato de compraventa sin perjuicio para la parte compradora. Es probable que a raíz de consultas realizadas por los particulares a la misma PROFECO, ésta pretenda fundamentar la susodicha cláusula de cancelación en el artículo 56 de la Ley Federal de Protección al Consumidor. Sin embargo, dicho numeral no guarda relación alguna con los contratos cuyo objeto sean las operaciones de compraventa de inmuebles para casa habitación. En efecto, si bien el mencionado artículo 56 de la ley de la materia habla sobre el período de 5 días para el perfeccionamiento de un contrato, otorgando así 5 días para que el comprador cancele un contrato sin perjuicio alguno; dicho artículo sólo aplica para operaciones de ventas a domicilio mediatas o indirectas, dentro de las cuales no figura la compraventa de inmuebles destinados a casa habitación.
Toda empresa fraccionadora, constructora, promotora u otra que intervenga en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, debe registrar los contratos relacionados con sus operaciones ante la PROFECO. Sin embargo, se recomienda a las empresas cuyo objeto social encuadre en cualesquiera de las actividades mencionadas en líneas anteriores, optar por registrar sus propios modelos de contratos de compraventa en preventa y de compraventa de inmuebles para casa habitación, en lugar de adoptar los modelos pre-aprobados por PROFECO. Lo anterior, en vista de que la cláusula de cancelación de contrato que la PROFECO decidió incluir en sus modelos pre-aprobados, la cual no está sustentada en ninguna disposición legal.
En Zárate Abogados estamos a su disposición para brindarle la asesoría necesaria en relación a la preparación y registro de los contratos referidos en este artículo.
